賃貸経営では、想定されるリスクとして空室と家賃滞納があります。
支払うべき家賃が払われないとき、大家はどうするべきかというと、すぐにでも退去してもらって滞納分を請求したいところでしょう。
でも退去させるには、賃貸借契約を解除する必要があるのですが、1ヶ月分の家賃滞納では認められません。
というのも賃貸借契約の解除においては、「信頼関係破壊の法理」という考え方が根拠となり、それは多少の契約義務違反では認められないからです。
「信頼関係破壊の法理」について具体的な基準が決まっているわけではありませんが、一般的に3ヶ月以上の滞納が目安です。
なので、それまでは強制的な手段を取ることはできません。
直接、あるいは管理会社を通じて入居者に督促の連絡をする
そういったことを踏まえて家賃滞納が発生したときに大家ができることは、まず直接、あるいは管理会社を通じて入居者に督促の連絡をします。
もし支払いを忘れているだけであればそれですぐに支払いが行われるので大きな問題にはなりません。
それでも支払ってもらえないときには、契約書に書かれている連帯保証人に督促をします。
連帯保証人への請求は滞納から1ヶ月から3ヶ月目くらいに行われます。
連帯保証人には入居者と同じように家賃を支払う責任がありますから、代わりに支払ってもらえます。
物件によっては、保証人がいないこともありますが、その場合には家賃保証会社を契約しているので手続きを済ませれば代位弁済が行われます。
家賃保証会社を利用するときには、滞納から報告までの期日に期限が設けられています。
もし、その期限が過ぎてしまうと、代位弁済が行われなくなるので注意しなければいけません。
なお連帯保証人あるいは保証会社による支払いが行われたら、契約義務の状態が解消されるのかというと、連帯保証人であれば入居者と同じ立場なので解消されますが、保証会社は入居者とは異なる立場で代位弁済をしているので解消されません。
したがって、保証会社を利用しているときには、代位弁済がされたとしても最初の滞納から3ヶ月以上過ぎたならば退去に向けて賃貸借契約の解除ができるようになります。
法的な手段を取るには督促状を内容証明郵便で送る
では、法的な手段をとるためにどうすればいいのかというと、まず準備として督促状を内容証明郵便で送ります。
内容証明郵便は、文書に書かれている内容と送り主・受け取り主の情報を日本郵便が証明してくれるので、裁判でも督促を行ったという証拠になります。
これは滞納から2ヶ月目くらいから送ると良いでしょう。
それと同時に、別の方法も考えておく必要もあります。
裁判となれば時間がかかりますし、相手にお金がなければ滞納分を回収できません。
ですから、すぐに退去すれば不払い分の家賃は帳消しにすると伝えることで自主的に出ていってもらうように働きかけます。
そうすれば、次の入居者に貸して家賃収入が入ってくるので、損失を最小限に抑えることができます。
内容証明郵便を送っても反応がない、自主的な退去に応じないとなれば、いよいよ法的な手続きに進みます。
法的な手続きにはいくつか種類があって、裁判所から督促状を出す支払督促、訴額が60万円以下のときに簡易裁判所に申し立てる少額訴訟、そして一般的な裁判でイメージされる民事訴訟あるいは民事調停です。
裁判所からの督促状は応じないときには給料や貯金の差押ができる
支払督促で出される裁判所からの督促状は、裁判の判決と同じで法的効力があるので応じないときには給料や貯金の差押ができます。
少額保証は1回の審理で終わる簡易的な裁判ですが、その裁判の判決と同じように法的効力を保ちます。
したがって、こちらも、相手が応じないときには差押ができます。
しかしながら、この支払督促と少額訴訟については、滞納分の家賃を回収することが目的となり、退去させることはできません。
このまま賃貸物件を貸すことができないというならば、民事訴訟あるいは民事調停の手続きを行います。
訴訟と調停の違いは、民事訴訟が裁判で双方の言い分と証拠を元に裁判官が法的な判断を下すのに対して、民事調停は裁判所で当事者同士が話し合いをすることです。
民事調停であれば裁判よりも短期間で終わることもあり費用も安く済みますが、合意を得られないと終わりません。
民事調停で滞納分の家賃の支払いや賃貸物件の明渡などで合意が行われ和解調書が作成されたら、それが実行されるのを待ちます。
和解調書が判決と同じ法的効力があるので、指定された期限になっても何も行われないときには強制執行ができるようになります。
まとめ
民事訴訟をするときには、まず賃貸借契約解除の通知を行い、占有移転禁止の仮処分を出してもらいます。
この手続きをしておけば、確実に賃貸物件の明け渡しが行われるようになります。
そうして滞納分の家賃の回収と賃貸物件の明渡が認められたら、強制執行を裁判所に申し立て、それから裁判所の執行官による入居者への説明（明渡の催告）が行われます。
明渡の催告から3週間くらい経過してから明渡の断行といって、入居者の荷物を運び出す作業を行います。
入居者の荷物は、家主が保管するか執行業者が依頼する倉庫に置かれます。
作業にかかった費用は、入居者に請求できます。
参考文献：烏川 全保連
最終更新日 2025年6月25日 by seifuu
